BC省地产经纪的记账
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经纪行的佣金结算单、每笔交易的 GST、一半用于生意的汽车，可能还有一家个人地产公司。我们每个月把它们理清楚。
简短回答：BC省的持牌地产经纪属于自雇，所以账目以经纪行的佣金结算单为依据，而不是工资单。每张结算单按佣金总额入账，经纪行的分成和各项费用记为开支；佣金上的 GST 要追踪，生意开支上的 GST 可以申请抵免；汽车、推广和电话费用要在生意和私人用途之间分开。通过个人地产公司（Personal Real Estate Corporation）执业的经纪，还有第二套账和一份公司报税表。Orbis Accounting Ltd. 每月做账、申报 GST，并在年终准备 T1 或 T2。
地产经纪的账难在哪里？
- 到账的是净额。经纪行付款前会先扣除分成、席位费或交易费，有时还有预支款，所以到账金额从来不等于佣金。只按到账金额入账，收入和开支都会少记。
- 佣金上的 GST。已注册 GST 的经纪，每笔佣金都要收 GST，赚取佣金的开支可以申请进项税抵免，两者都在 GST 申报表上报告。
- 收入不均。春季旺、冬季淡，比起领工资，分期预缴税款和现金流都更难安排。
- 部分私用的汽车、电话和家庭办公室，需要记录和一致的计算方法，来支持生意占用的比例。
- 分散在许多小额支出上的推广费用：房源摄影、布置、招牌、网络广告、客户礼品，以及地产局会费和牌照费。
如果您通过个人地产公司执业
BC省允许持牌经纪通过个人地产公司收取佣金。条件由 BC省金融服务管理局（BCFSA）规定：公司由经纪本人控制，公司本身也要持牌，并与经纪本人在同一家经纪行，公司牌照必须和个人牌照一样保持有效。仅仅成立公司并不会转移佣金。公司取得牌照、由经纪行向公司付款之后，佣金才是公司的收入，而不是您个人的，公司需要自己的银行账户、自己的账目和自己的 T2 报税表。之后您以工资还是股息的方式取钱，会影响您个人和公司两方面的税。
住宅交易的佣金不收 PST。BC省 2026 年原计划把 PST 扩展到专业服务，其中包括非住宅地产服务（含商业物业买卖及佣金），现已暂缓而非取消。做商业交易的经纪应了解其进展。
把两套账分开，是最常做不好的部分。用公司卡买菜，或把佣金存进个人账户，都会让年终结账变慢，也让报税更难站得住。
我们每月为地产经纪做什么
- 每张佣金结算单按总额入账，分列经纪行分成、费用和 GST，并与到账金额对账。
- 追踪佣金上收取的 GST 和开支上的进项税抵免，并申报 GST。
- 把推广、汽车、电话和办公开支分类，并按一致的方法计算混合用途开支的生意比例。
- 有个人地产公司的，把公司的账和您个人的账分开，并把您取出的钱记为工资或股息。
- 每月提供损益表，让您每做成一单就预留税款，而不是等到四月。
适合谁，不适合谁
适合 BC省的持牌地产经纪及其个人地产公司，从第一年入行的经纪到资深团队负责人，也包括同时拥有出租物业的经纪。不适合经纪行的信托账户会计：按 BC省的规定，信托账户及其记录由主管经纪（managing broker）负责，这是我们不承接的专门工作。至于要不要成立个人地产公司，我们讲清楚记账和税务方面，法律上的设立交给您的律师。
BC省的地产经纪算自雇吗？
几乎都是。持牌经纪由经纪行支付佣金而非工资，在 T1 上作为生意收入申报，并按利润缴纳 CPP 的雇主和雇员两部分。有个人地产公司的经纪，则改由公司收取。
地产经纪的佣金要收 GST 吗？
已注册 GST 的经纪要对佣金收 GST，并可对生意开支申请进项税抵免。是否必须注册取决于您的应税收入；GST 注册指南说明了门槛和注册的含义。
地产经纪可以扣除哪些开支？
赚取佣金的开支：经纪行费用和分成、牌照费和地产局会费、推广和广告、汽车和电话的生意部分，以及符合 CRA 条件的家庭办公室。私人开支不能扣除，混合用途的开支需要记录生意所占的比例。
个人地产公司需要单独记账吗？
需要。它是一家独立的公司，有自己的银行账户、账目和 T2 报税表，您从公司取出的钱记为工资或股息。
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